Европа продолжает мероприятия в рамках перехода на зеленую экономику. Очередной шаг – запрет оборота неэнергоэффективных зданий – на рынке недвижимости останутся только энергоэффективные дома.
На европейском рынке недвижимости останутся только энергоэффективные дома В июле 2021 года глава Еврокомиссии Урсула фон дер Ляйн представила новую европейскую программу – «Зеленый курс» (Green Deal).
Она направлена на борьбу с глобальным потеплением, вызванным выбросами парниковых газов, и предполагает полную декарбонизацию (нулевые выбросы СО2) экономик ЕС к 2050 году. Программа охватывает различные сферы экономической деятельности:
— транспорт;
— промышленное производство; бытовые нужды;
— строительство и ЖКХ и прочее.
15 декабре 2021 года на сайте Еврокомиссии опубликован проект директивы, которая регулирует правила на европейском рынке недвижимости. Директива вводит жесткий запрет на продажу и аренду неэнергоэффективных домов с 2027 года. План носит поэтапный характер. Все дома должны соответствовать классу энергоэффективности:
— с 2027 г. – не ниже «E» (выводятся с рынка дома самых низких классов: F и G);
— с 2030 г. – не ниже «D»;
— с 2033 г. – не ниже «C»;
— с 2035 г. – не ниже «A» и «B».
Каждая страна Евросоюза самостоятельно определяет для себя необходимые нормы энергоэффективности домов, но они должны быть не ниже установленных в директиве ЕС.
При присвоении дому соответствующего класса энергоэффективности рассматривается наличие:
— современных обогревательных систем;
— энергоэффективных окон;
— возобновляемых источников энергии;
— энергоэффективных стройматериалов, из которых построен дом, и оцениваться их качество и прочее.
Оставшиеся 5 лет до вступления в силу новых европейских требований даются собственникам жилья на проведение энергоэффективного капремонта. В противном случае дома, не соответствующие установленным требованиям, невозможно будет продать или сдавать в аренду.
Комиссар по энергетике в ЕС Кадри Симсон отметила важность нововведения как ответ на рост цен на энергоносители. Большинство зданий в Европе являются неэнергоэффективными. Они потребляют около 40% всей энергии и выделяют 36% от общего объема парниковых газов. Около 85% эксплуатируемых зданий сохранятся к 2050 году. Часто люди с небольшими доходами живут в неэнергоэффективных домах и не имеют достаточных средств на оплату потребляемых энергоресурсов. Повышение энергоэффективности домов позволит снизит энергопотребление и уменьшить расходы на оплату его использования.
С 2027 года должно быть полностью запрещено использование в зданиях ископаемого топлива. Возобновляемые источники позволят снизить выбросы СО2 вплоть до нулевых значений к 2050 году, сдерживая процесс глобального потепления. Это позволит выполнить установки основной европейской зеленой программы GREEN DEAL.
Новые требования энергоэффективности домов в ЕС обрушат рынок недвижимости
Новые требования Евросоюза, несмотря на декларируемые благие намерения, в странах ЕС воспринимаются по-разному. Для более северных стран это не принесет существенных дополнительных издержек. В них, в силу климатических условий, современные энергоэффективные технологии уже массово используются в домах. Они помогают снизить затраты на обслуживание жилья. В южных странах ЕС новые требования ударят по рынкам недвижимости.
По предварительным подсчетам, около 5 миллионов домов в Италии к 2027 году подпадают под запрет продажи из-за их низкой энергоэффективности и неэкологичности. В стране классы энергоэффективности присваиваются домам с 1991 года. В большинстве объявлений о продаже итальянской недвижимости фигурируют дома с самым низким классом «G». Таким образом, итальянскому рынку вторичной недвижимости может быть нанесен существенный урон.
В стране не все согласны с единым европейским подходом к требованиям энергоэффективности. Жители Сицилии удивляются принудительному требованию установки в их домах счетчиков учета тепла, когда на острове весь год комфортно теплая температура.
Там больше уделяется внимание расходам, затраченным на охлаждение и кондиционирование воздуха. В итальянской Конфедерации собственников недвижимости (Confedilizia, Конфедилизия) заявили, что обязанность модернизации домов до нужных значений энергоэффективности не только очень дорога, но и неприемлема. Она сопровождается абсурдными требованиями, которые приведут к необоснованному росту цен на недвижимость и ее аренду, что повлечет за собой сужение рынка недвижимости. Недвижимость с низкой энергоэффективностью подвергнется девальвации.
Это приведет к серьезным социальным последствиям. Президент Конфедизилии, Джорджио Спазиани Теста, не стесняясь в выражениях, назвал новую директиву «разрушительным решением для сектора», которое «превратит в пепел» рынок итальянской недвижимости. «Перенос требований на национальный уровень по-разному влияет на разные страны, потому что рынки разные. Установление равных правил для всех – неверная концепция».
Итальянская программа Супербонус 110%
С июля 2020 года в Италии действует Супербонус 110%. Программа позволяет вернуть собственнику дома средства, потраченные на энергоэффективный ремонт, в размере 110% от вложенных инвестиций. Несмотря на очевидную выгоду, программой воспользовалось только 0,5% собственников недвижимости на общую сумму 9,6 млрд евро. Проблема в том, что ремонт владелец дома должен провести за свой счет, а потраченные деньги в течение 10 лет будут компенсироваться за счет налоговых возвратов. Большинство собственников жилья не имеют средств для модернизации своего неэнергоэффективного жилья. Условия программы больше подходят крупным строительным компаниям, которые имеют широкие кредитные линии в банках и необходимые для ремонта технику и оборудование. Но такой рынок ограничен, и все равно часть расходов ложится на плечи владельца дома.
Поэтому, если рассматривать эффективность правительственной программы Супербонус 110%, она явно не решает проблему.
Проблемы старых и исторических домов на пути повышения энергоэффективности
В странах Европы существует большое количество старых домов, которые миллионы граждан унаследовали в небольших городах. У владельцев нет средств, чтобы провести дорогостоящий энергоэффективный ремонт. Владельцы таких домов беспокоятся, что их жилье обесценится.
Существует много домов, которые относятся к историческому наследию. Такие дома обладают низкими классами энергосбережения. Здесь существуют свои проблемы на пути повышения их энергоэффективности. Во-первых, есть определенные ограничения и даже запреты на внесение изменения в конструктив таких домов. Во-вторых, их ценность определяется за счет максимального сохранения первозданных элементов и систем дома. Модернизация таких домов может привести к потере первозданности. А это удар не только по их привлекательности с точки зрения покупки, но и с точки зрения туристического сектора.
К примеру, дома в Париже на Елисейских полях постройки начала XIX века имеют низкий класс энергоэффективности. При этом, это дорогая и престижная недвижимость, которая весьма востребована на рынке. Есть много подобной недвижимости, например, в Риме. Такие дома покупают известные политики, бизнесмены. У многих европейцев возникает вопрос: неужели эти дома будет запрещено продавать или сдавать в аренду? Или для влиятельных персон будут делаться исключения?
Что в итоге?
Многие эксперты в Европе уже говорят о том, что внедрение программы нулевой углеродности может привести к непредсказуемым последствиям для энергетического рынка ЕС и граждан Евросоюза. К «грязным» источникам энергии приписали энергию, вырабатываемую атомными электростанциями, а также использование природного газа как источника вырабатываемой энергии. Некоторые страны, например, Франция, которая сделала ставку на атомную энергетику, не согласны с такой постановкой вопроса. Чиновники ЕС уже пошли на попятную и пока причислили эти источники к зеленым. Тут же непримиримые приверженцы «зеленой» энергии заявили, что такое решение идет в разрез с идеей нулевой углеродности. Таким образом, в ЕС нет однозначного одобрения как программы Зеленый Курс, так и новой директивы по повышению энергоэффективности зданий.
Как запрет на продажу неэнергоэффективных домов отразится на оконном рынке
Европы Несмотря на критику, взятый курс на декарбонизацию в ЕС не может быть полноценно проведен без изменения энергетического баланса зданий. Для этого необходимо повышать энергоэффективность, заменять на возобновляемые источники энергии системы отопления и электроснабжения, основанные на природных источниках. По данным World Resources Institute, доля строительства и ЖКХ в выбросах CO2 в мире занимает 6%.
Основную долю теплопотерь в неэнергоэффективных домах занимают потери через окна – около 40%. Поэтому необходимое условие эффективного повышения энергосбережения зданий – замена окон на энергоэффективные. Сейчас наблюдается тенденция увеличения площади остекления на фасаде зданий, что делает эту тему еще более актуальной.
Требования директивы ЕС по повышению энергоэффективности домов положительным образом скажутся на европейском рынке современных энергосберегающих окон. Новые требования будут стимулировать замену окон с более узкими профильными системами на окна с широкими системами. В странах Центральной и особенно Северной Европы уже сейчас преобладают профильные системы с монтажной толщиной (глубиной) более 80 мм и 2-камерными стеклопакетами с теплосберегающими стеклами.
В целом в ЕС системы 70 мм и 80 мм занимают приблизительно равные доли с небольшим преимуществом систем 80 мм. Согласно требованиям директивы, К 2035 году в Европе должны полностью перейти на установку окон из 80 мм и толще. К этому времени необходимо будет заменить около 50% существующих оконных конструкций. Это большой объем, стимулирующий рост европейского рынка окон.
Энергоэффективность домов в России
4 ноябре 2020 года Президент России Владимир Путин подписал Указ №666 «О сокращении выбросов парниковых газов», в котором поставил задачу Правительству – утвердить стратегию долгосрочного развития страны с низким уровнем выбросов парниковых газов.
29 октября 2021 года Председатель Правительства РФ Михаил Мишустин подписал Распоряжение 3052-р об утверждении «Стратегии социально-экономического развития Российской Федерации с низким уровнем выбросов парниковых газов до 2050 года». В ней уделено большое внимание энергоэффективности зданий. Неэнергоэффективные дома будут постепенно выводиться из эксплуатации или реконструироваться до необходимых требований энергоэффетивности. Новые жилые, общественные и производственные здания будут строиться в соответствии с жесткими требованиями по энергоэффективности.
Они предусматривают:
— переход на энергоэффективные системы горячего снабжения и отопления;
— замену бытовых электроприборов и систем освещения на энергоэффективные, включая умное управление энергопотреблением;
— оснащение зданий оборудованием, использующим или производящим возобновляемую энергию;
— строительство зданий из отходов от сжигания твердого топлива и прочее.
Также 27 сентября 2021 года Премьер Мишустин подписал Постановление №1628, в котором утвердил «Правила установления требований энергоэффективности для зданий… и требования к правилам определения класса энергетической эффективности многоквартирных домов».
Постановление вступает силу с 1 марта 2022 года и будет действовать до 1 марта 2028 года.
Установлены 9 классов энергоэффективности многоквартирных домов.
Россия также стремится двигаться в сторону зеленой экономики и повышения энергоэффективности домов. Однако «стартовые» позиции в этом вопросе находятся на более низком уровне – большая доля неэнергоэффективных домов и меньшие финансовые возможности у граждан. Поэтому меры в этой области не столь радикальные.
Оконный рынок России и энергоэффективность домов
Переход на энергоэффективное строительство в России не обойдется без повсеместного внедрения современных энергоэффективных окон. Для высоких классов энергоэффективности необходимы окна с профильными системами толщиной 70 мм и выше с 2-камерными стеклопакетами и теплосберегающими низкоэмиссионными стеклами. Для высочайшего и наивысшего классов потребуются окна с профилем от 80 мм и выше.
В настоящее время в России доли разных профильных систем по толщине выглядят следующим образом.
Из диаграммы видно: большая часть окон, эксплуатируемых в России, изготовлена из профилей, которые не позволяют достичь высоких теплозащитных свойств. Для того, чтобы перейти к окнам с монтажной глубиной 70 мм (уже считаются устаревшими в ЕС), необходимо заменить около 65% существующих конструкций. К тому же, до сих пор окна с системами 58-62 мм продолжают заказывать из-за более дешевой цены.
Вывод
Европа принимает все более жесткие и кардинальные меры по переходу на «зеленую» энергетику, чтобы снизить зависимость от поставок энергоресурсов из России и других стран. Власти Евросоюза рассматривают этот шаг, как глобальный для собственной энергобезопасности и создания новых рабочих мест в энергетике. Это требует выделения колоссальных средств из бюджета ЕС и бьет по карманам граждан для соответствия недвижимости новых требованиям программы. Энергетическая «реформа» положительным образом отразится на росте рынка теплосберегающих окон и повысит энергосбережение недвижимости.
В России, несмотря на постепенное присвоение домам классов энергетической эффективности, оплата за используемое тепло в большинстве случаев взимается не за объем потребления, а по нормативу, даже, если в домах стоят счетчики учета потребления. Цены за тепло постоянно растут вне зависимости от энергоэффективности жилья. У населения нет мотивации к энергосбережению.
Постоянный рост стоимости ресурсов и новые глобальные «вызовы» по снижению углеродных выбросов, заставляют власти менять политику в этой сфере. Поэтому есть все основания полагать, что в России тоже со временем будут ужесточаться требования к энергоэффективности домов.
Как долго Европа будет жить в условиях энергокризиса?
